Le seguenti Condizioni generali di contratto sono incluse nei negozi giuridici e costituiscono la base dell’attività (di individuazione o di intermediazione) di nei confronti del partner contrattuale del broker (inquilino, locatore, acquirente, venditore/proprietario, cliente). Integrano le presenti Condizioni generali e si applicano in via subordinata le disposizioni di legge, i principi commerciali generalmente riconosciuti e la legge italiana sulla figura del broker. Il partner contrattuale del broker è denominato “cliente” in tutto il prosieguo del documento.

1. Offerte non vincolanti/Riservatezza/Risarcimento danni

Le offerte trasmesse al cliente (individuazione di possibili contratti per immobili) non sono vincolanti fino al momento della stipula del contratto con il cliente.
Tutte le offerte (individuazione) e le comunicazioni (informazioni) relative all’immobile da parte del broker sono destinate esclusivamente al cliente stesso e devono essere trattate in modo strettamente confidenziale; non possono essere inoltrate o rese accessibili in altro modo a terzi senza previo consenso scritto del broker.

Se il contratto principale viene stipulato con terzi a causa di irregolarità nella trasmissione di un’offerta e/o di notifiche relative all’attività di intermediazione e/o di individuazione, il cliente deve corrispondere al broker un risarcimento danni pari alla provvigione concordata (persa). Ciò vale anche e soprattutto nel caso in cui il buon esito dell’attività di intermediazione e/o di individuazione sia vanificato o non si verifichi a causa di irregolarità nella trasmissione di un’offerta e/o di notifiche relative all’immobile o a causa di qualsiasi altra violazione imputabile al cliente e, di conseguenza, venga concluso un contratto principale con terzi. Il broker ha diritto alla provvigione concordata anche nel caso in cui abbia consentito al cliente di trasmettere le offerte e/o le notifiche e per effetto di ciò venga stipulato un contratto principale con terzi.

2. Provvigione/Calcolo della provvigione

2.1 per compravendita di beni immobili, quote societarie e negozi analoghi

All’atto della stipula di un contratto di compravendita, il cliente dovrà corrispondere una provvigione proporzionale al valore contrattuale, come segue:

4% del valore contrattuale fino a un valore contrattuale di 10 milioni di euro
3% del valore contrattuale superiore a 10 milioni di euro.

Si considera “contratto di compravendita” in questo senso

a) ogni tipo di contratti relativi all’obbligo di trasferire un bene immobile, una quota materiale o immateriale in un bene immobile e/o di concedere e/o trasferire un diritto di superficie e/o altri diritti reali di godimento o diritti d’uso permanenti (asset deal); e/o

b) ogni tipo di contratti di concessione e/o trasferimento di una o più azioni di una società che detiene direttamente o indirettamente un bene immobile, una quota materiale o immateriale di un bene immobile, un diritto reale di godimento e/o un diritto d’uso permanente, e/o di un’altra società e/o impresa (share deal); e/o

c) qualsiasi altro contratto che attui la compravendita di un bene immobile, di un diritto di superficie e/o di un altro diritto reale di godimento o di un diritto d’uso permanente in qualsiasi altro modo e che sia economicamente paragonabile al contratto principale previsto, come ad es.
il conferimento di un immobile, di un diritto di superficie e/o di un altro diritto reale di godimento o diritto d’uso permanente a una società. L’acquisto in sede di esecuzione forzata è oggetto delle presenti Condizioni solo se ciò viene pattuito nella fattispecie.

“Valore contrattuale” è il rispettivo prezzo di acquisto concordato contrattualmente e/o il valore maturato di qualsiasi altro corrispettivo (diritti di superficie, rendite di capitale, ecc.) calcolato in conformità alla legge sulla valutazione, oltre a qualsiasi prezzo di acquisto o corrispettivo (di utilizzo) per l’inventario dei beni mobili, le attrezzature operative e/o commerciali, compresi i benefici (accessori) che spettano al rispettivo cedente o a terzi in virtù del contratto di compravendita, per effetto e/o in occasione di esso. Inoltre, tutti i gravami, le passività, gli obblighi e/o gli altri saldi negativi assunti dal rispettivo acquirente o da terzi insieme al rispettivo oggetto d’acquisto devono essere aggiunti positivamente al prezzo d’acquisto o ad altro corrispettivo concordato contrattualmente; è irrilevante che tali gravami, passività, obblighi e/o saldi negativi gravino direttamente sul rispettivo oggetto d’acquisto o (ad esempio, nel caso del trasferimento di quote societarie) costituiscano passività di una società in cui vengono acquistate o cedute le quote. Il valore contrattuale non include l’imposta sul valore aggiunto sul prezzo di acquisto che deve essere pagata dal rispettivo acquirente, le spese notarili e giudiziarie e/o l’importo di qualsiasi imposta dovuta sul trasferimento di beni immobili.

In caso di accordo su un diritto di acquisto, diritto di prelazione e/o diritto di opzione

la provvigione dovuta dal cliente è pari al 2% del valore contrattuale. In caso di esercizio di tale diritto, il cliente dovrà inoltre corrispondere la provvigione secondo le disposizioni ai punti precedenti da a) a c).

3. Diritto alla provvigione/Esigibilità

Il diritto alla provvigione concordata insorge al momento della stipula del contratto di brokeraggio e diventa esigibile al momento della stipula del contratto principale. Le circostanze che impediscono l’effettiva stipula del contratto principale per motivi non imputabili al cliente o le circostanze iniziali che determinano l’inefficacia del contratto principale fin dall’inizio (impossibilità iniziale, annullamento) precludono il diritto alla provvigione. Le circostanze che si limitano a eliminare gli obblighi di adempimento del contratto principale venuto in essere (recesso) o che comportano una successiva inefficacia (condizioni risolutive) non pregiudicano il diritto alla provvigione. In caso di condizione sospensiva, il diritto alla provvigione concordata diventerà esigibile solo al verificarsi della condizione.

Il diritto alla provvigione rimane intatto anche nel caso in cui tra l’ultimo servizio prestato dal broker o da un altro broker e la stipula del contratto principale basato su di esso (a titolo di concausa) intercorra un periodo di tempo fino a 12 mesi. In caso di successiva cessazione o interruzione delle trattative contrattuali, il broker avrà facoltà di dimostrare, adducendone le prove, la causalità inalterata dei suoi servizi di brokeraggio originari per la conclusione del contratto principale.

La provvigione concordata e percepita in conformità alla clausola 2 si intende al netto dell’imposta sul valore aggiunto all’aliquota di legge di volta in volta in vigore (attualmente il 22%).

La provvigione deve essere pagata entro 30 giorni di calendario dalla fatturazione, senza alcuna detrazione.

4. Negozi sostitutivi e successivi

Il diritto alla provvigione sussiste anche

a) se il contratto viene stipulato a condizioni diverse dall’offerta, ad esempio in caso di scostamento di prezzo di qualsiasi entità;

b) se il contratto per un altro immobile o un negozio di scopo o valore economico equivalente a quello da intermediare ai sensi del contratto è concluso con il contraente per intermediazione del broker;

c) se e nella misura in cui un contratto relativo a un negozio mediato dal broker viene esteso o integrato da contratti legati da un nesso temporale ed economico o vengono conclusi ulteriori accordi contrattuali tra il cliente e una terza parte che corrispondono ai contratti di cui alla clausola 2 di cui sopra e si basano sul contratto di brokeraggio stipulato tra il broker e il cliente;

d) se invece del negozio originariamente previsto (ad esempio, un contratto di compravendita o di locazione) viene concluso un altro negozio (contratto di locazione o di compravendita) tra le parti del contratto principale.

Il diritto alla provvigione dipende dal contenuto del negozio sostitutivo o successivo o dall’entità dell’ampliamento o dell’integrazione.

5. Obblighi del cliente/Conoscenza preliminare

Se sono avviate trattative dirette dal cliente a seguito dell’attività di individuazione e/o di intermediazione del broker, tale attività deve essere indicata e vi si deve fare riferimento. Il contenuto delle trattative deve essere comunicato al broker per iscritto senza bisogno di farne richiesta e senza indugio. Se il cliente recede dalle sue intenzioni contrattuali o di acquisto o locazione, è tenuto a informare immediatamente il broker per iscritto.

Prima della stipula del contratto principale, il cliente deve assicurarsi, informandosi presso il broker con indicazione del nome e dell’indirizzo del contraente previsto, che la presentazione del contraente previsto sia stata avviata dall’attività del broker. Il cliente è tenuto a informare tempestivamente il broker del luogo e dell’ora in cui intende stipulare il contratto principale.

Se il contratto viene stipulato senza la partecipazione del broker, il cliente è tenuto a fornire immediatamente al broker informazioni sul contenuto essenziale del contratto e su quello necessario per il calcolo della provvigione e a presentare immediatamente al broker, su richiesta, una copia semplice del contratto. In caso di violazione prolungata di tali obblighi (ad es. scadenza infruttuosa di due termini fissati), il cliente è tenuto a pagare al broker una penale contrattuale in aggiunta alla provvigione concordata per un importo pari al 5% della provvigione netta dovuta, il cui pagamento è previsto entro 14 giorni di calendario dalla richiesta del broker. In caso di riconoscimento scritto del diritto alla provvigione concordata entro tale termine di pagamento e di adempimento del diritto di provvigione mediante pagamento entro 14 giorni di calendario dalla fatturazione, la penale contrattuale concordata decade.

Se l’immobile o il negozio offerti dal broker sono già noti al cliente come in vendita, disponibili per la locazione o il leasing o la stipula del contratto, ciò deve essere comunicato al broker per iscritto senza indugio, entro e non oltre 6 giorni di calendario dal ricevimento dell’informazione (conoscenza preliminare), indicando la fonte dell’informazione. In caso di stipula di un contratto effettivo per l’immobile o il negozio offerto dal broker, la violazione di tale obbligo di notifica comporterà l’obbligo di pagare un risarcimento pari all’80% della provvigione concordata o prevista ai sensi della clausola 2.

6. Doppia attività/Attività per conto terzi

Il broker è autorizzato ad operare per conto dell’altra parte contraente o terzi a titolo oneroso o gratuito, a meno che non vi sia un conflitto di interessi in relazione al cliente quando agisce per l’altra parte contraente. Il diritto alla provvigione del broker nei confronti del cliente rimane inalterato.

7. Esclusione e limitazione di responsabilità/Prescrizione

Le informazioni fornite e i documenti presentati dal broker si basano su informazioni e comunicazioni di terzi. È esclusa qualsiasi responsabilità del broker per la correttezza e la completezza di tali dati o documenti (ad esempio, il certificato energetico) o per l’assenza di dati o documenti che il cliente non ha consegnato al broker.
Il broker sarà altrimenti responsabile solo in caso di dolo o colpa grave, nonché in caso di violazione colposa di obblighi contrattuali sostanziali. Gli obblighi contrattuali sostanziali sono quelli il cui adempimento è essenziale per la corretta esecuzione del contratto di brokeraggio e sulla cui osservanza il cliente ha fatto legittimamente affidamento. Per tutti gli altri aspetti si declina ogni responsabilità.

In caso di negligenza, la responsabilità del broker o dei suoi agenti sarà limitata al danno tipico e prevedibile. Tali richieste di risarcimento danni cadranno in prescrizione entro 3 anni dal momento in cui è insorto il diritto e tutte le circostanze che vi hanno dato origine sono diventate note, al più tardi, indipendentemente da tale conoscenza, entro 5 anni a decorrere dal momento in cui si è verificato il danno.

Le suddette disposizioni in materia di limitazione ed esclusione della responsabilità non si applicano in caso di lesioni colpose alla vita, all’integrità fisica o alla salute o in caso di comportamento fraudolento da parte del broker.

8. Privacy

Il cliente accetta che il broker possa raccogliere, elaborare e utilizzare i dati personali e/o relativi alla proprietà derivanti dal contratto di brokeraggio e/o dalla sua esecuzione e trasmettere tali dati a qualsiasi parte interessata nella misura necessaria, fatta salva la riserva di trattamento riservato. Il cliente e il broker si impegnano a utilizzare i dati personali o aziendali loro affidati solo per l’adempimento dei propri scopi commerciali e a rispettare le disposizioni della legge federale sulla protezione dei dati
anche dopo la cessazione del rapporto contrattuale. Il cliente è tenuto a cancellare i dati personali o aziendali subito dopo la conclusione del contratto principale e dopo l’esecuzione del contratto di brokeraggio e a restituire al broker i supporti dei dati forniti senza che ne sia fatta richiesta.

Gli obblighi di conservazione dei documenti previsti dalla legge rimangono inalterati.

9. Disposizioni finali

Non si applicano le Condizioni generali di contratto del cliente.
L’esercizio dei diritti di ritenzione è consentito solo in relazione ai crediti derivanti dal rispettivo contratto di brokeraggio. Il cliente può compensare solo i crediti non contestati o legalmente accertati con i crediti del broker.

Le disdette e le altre dichiarazioni giuridicamente vincolanti devono essere effettuate per iscritto.

Accordi accessori concordati verbalmente non hanno efficacia. Le modifiche e le integrazioni alle presenti Condizioni generali o al contratto di brokeraggio necessitano della forma scritta per essere efficaci. Ciò vale anche per la rinuncia alla forma scritta o al requisito della forma scritta.

Si applica la legge della Repubblica Italiana.

Il luogo di esecuzione è la sede legale del broker. Il foro competente esclusivo è Bolzano, a condizione che il cliente sia un commerciante o una persona giuridica di diritto pubblico.

Nel caso in cui singole disposizioni delle presenti Condizioni generali di contratto fossero inefficaci

o diventassero inapplicabili, le restanti disposizioni non ne saranno contestualmente influenzate. Al posto della disposizione inefficace o inapplicabile, le parti si impegnano a concordare una disposizione efficace che si avvicini il più possibile, in termini giuridici ed economici, al significato e allo scopo della disposizione inefficace o inapplicabile. Lo stesso vale per l’eliminazione di lacune nelle presenti Condizioni generali di contratto.